Giá BĐS Hà Nội chạm 128 triệu/m2: Áp lực chi phí và cuộc chơi nhu cầu thực

Giá bán bất động sản Hà Nội vừa chạm mốc 128 triệu đồng/m2, phản ánh áp lực chi phí đầu vào gia tăng mạnh mẽ cùng sự dịch chuyển dòng tiền sang các phân khúc nhu cầu thực.

Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay không còn vận hành theo tâm lý đám đông hay những cơn sốt ảo. Theo phân tích từ Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), chúng ta đang chứng kiến một quá trình “thanh lọc lành mạnh”. Nhà đầu tư đã từ bỏ tư duy FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) để chuyển sang chiến lược thận trọng, đặt tính pháp lý, năng lực chủ đầu tư và khả năng khai thác thực tế lên hàng đầu.

Vì sao giá bất động sản sơ cấp tiếp tục leo thang?

Một nghịch lý đang diễn ra là dù lãi suất tăng từ cuối quý ³⁄₂₀₂₅ khiến tâm lý nhà đầu tư dè dặt, nhưng giá bán sơ cấp vẫn không giảm, thậm chí tiếp tục tăng. Nguyên nhân cốt lõi nằm ở chi phí đầu vào bị đẩy lên cao.

• Bảng giá đất mới: Việc áp dụng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường từ đầu năm 2026 giúp minh bạch hóa thị trường nhưng lại tạo áp lực lớn cho doanh nghiệp. Khi chi phí đất chiếm tới 30% giá thành căn hộ, giá bán cuối cùng buộc phải điều chỉnh tăng.
• Chi phí vận hành: Giá vật liệu xây dựng, nhân công và chi phí tài chính tăng cao đã khiến nhiều dự án phải điều chỉnh giá bán tăng từ 2% - 5% kể từ tháng ³⁄₂₀₂₆.

Toàn cảnh mặt bằng giá tại các đô thị trọng điểm

Sự phân hóa về giá giữa các khu vực ngày càng rõ nét, trong đó Hà Nội đang dẫn đầu về mức tăng trưởng giá sơ cấp:

• Hà Nội: Đạt trung bình 128 triệu đồng/m2, tăng mạnh 28% so với năm 2025. Nếu mở rộng phạm vi bao gồm cả Hưng Yên, mức giá trung bình là 87 triệu đồng/m2.
• TP.HCM: Duy trì mức 110 triệu đồng/m2, tăng nhẹ so với năm trước.
• Đà Nẵng: Đạt khoảng 91 triệu đồng/m2, ghi nhận mức tăng 10%.

Về thanh khoản, thị trường quý ¹⁄₂₀₂₆ cho thấy tín hiệu tích cực với tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 58%. Đáng chú ý, lượng giao dịch cao gấp 2.6 lần so với cùng kỳ năm 2025, chứng tỏ nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn rất lớn dù giá cao.

Dòng tiền dịch chuyển: Ưu tiên giá trị thực và hạ tầng

Dòng vốn không rời bỏ thị trường mà đang thực hiện một cuộc “di cư” thông minh. Thay vì đầu cơ ngắn hạn, tiền đang đổ vào những khu vực có tiềm năng an cư và hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng giao thông như các tuyến vành đai, metro và đường sắt cao tốc.

Số liệu cụ thể về mức độ hấp thụ trong quý ¹⁄₂₀₂₆:

• Khu vực Hà Nội & Hưng Yên: Nguồn cung khoảng 8,500 sản phẩm với 5,200 giao dịch (tỷ lệ hấp thụ 61%). Riêng nội thành Hà Nội đạt tỷ lệ hấp thụ tới 69%.
• TP.HCM và vùng vệ tinh: Nguồn cung 4,500 sản phẩm, tiêu thụ 3,000 căn. Điểm sáng là sự trỗi dậy của các dự án tại Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu với mức giá dễ tiếp cận hơn (dưới 60 triệu đồng/m2).
• Đà Nẵng: Tỷ lệ hấp thụ đạt 58%, tăng 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái.

Động lực tăng trưởng dài hạn và xu hướng “Ly tâm bền vững”

Nhìn về tương lai, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng nhưng trong một trạng thái sàng lọc khắt khe hơn. Có hai động lực chính sẽ dẫn dắt cuộc chơi này:

Thứ nhất, đòn bẩy từ đầu tư công: Với kế hoạch vốn đầu tư công trung hạn 2026-2030 dự kiến đạt 8.22 triệu tỷ đồng (gấp 2.7 lần giai đoạn trước), hạ tầng sẽ tái định hình không gian phát triển, tạo ra những cực tăng trưởng mới ngoài lõi đô thị.

Thứ hai, sự hoàn thiện pháp lý: Việc đồng bộ hóa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản giúp giảm thiểu rủi ro, tăng niềm tin cho cả người mua và nhà phát triển.

Đặc biệt, xu hướng “Ly tâm bền vững” đang trở thành kim chỉ nam. Đây không còn là việc rời bỏ trung tâm một cách cảm tính, mà là sự dịch chuyển có định hướng sang các đại đô thị vệ tinh đáp ứng mô hình “Work - Live - Play” (Làm việc - Sống - Giải trí). Điều này giúp phân bổ lại dân cư và nguồn vốn, giảm áp lực cho lõi đô thị và tạo ra giá trị bền vững hơn.

Lời khuyên chuyên gia: Trong bối cảnh áp lực lãi suất vẫn hiện hữu, nhà đầu tư nên ưu tiên những tài sản có tính thanh khoản cao, pháp lý sạch và đặc biệt là những dự án có chính sách hỗ trợ lãi suất dài hạn để giảm thiểu rủi ro tài chính.

Nhận tin mới nhất

Đăng ký để không bỏ lỡ tin nổi bật mỗi ngày.

Đăng ký

Bạn đánh giá thế nào về mức giá 128 triệu/m2 tại Hà Nội? Liệu đây là bong bóng hay là giá trị thực của hạ tầng? Hãy chia sẻ góc nhìn của bạn ở phần bình luận bên dưới!

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Tại sao giá bất động sản sơ cấp tại Hà Nội tăng mạnh lên 128 triệu/m2?Giá tăng do chi phí đầu vào tăng cao, đặc biệt là bảng giá đất mới từ 2026 tiệm cận giá thị trường (chiếm 30% giá nhà), cùng sự leo thang của giá vật liệu, nhân công và chi phí tài chính.

Dòng tiền trên thị trường bất động sản hiện nay đang dịch chuyển như thế nào?Dòng tiền không rút ra mà dịch chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang các khu vực có nhu cầu ở thực, tiềm năng an cư và hưởng lợi từ hạ tầng giao thông như vành đai, metro, đường sắt cao tốc.

Xu hướng ‘Ly tâm bền vững’ trong bất động sản là gì?Là sự dịch chuyển có định hướng từ lõi đô thị sang các đô thị vệ tinh, đại đô thị có quy hoạch đồng bộ, hạ tầng tốt, đáp ứng mô hình sống hiện đại ‘Work - Live - Play’.

Câu hỏi thường gặp

Tại sao giá bất động sản sơ cấp tại Hà Nội tăng mạnh lên 128 triệu/m2?

Giá tăng do chi phí đầu vào tăng cao, đặc biệt là bảng giá đất mới từ 2026 tiệm cận giá thị trường (chiếm 30% giá nhà), cùng sự leo thang của giá vật liệu, nhân công và chi phí tài chính.

Dòng tiền trên thị trường bất động sản hiện nay đang dịch chuyển như thế nào?

Dòng tiền không rút ra mà dịch chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang các khu vực có nhu cầu ở thực, tiềm năng an cư và hưởng lợi từ hạ tầng giao thông như vành đai, metro, đường sắt cao tốc.

Xu hướng ‘Ly tâm bền vững’ trong bất động sản là gì?

Là sự dịch chuyển có định hướng từ lõi đô thị sang các đô thị vệ tinh, đại đô thị có quy hoạch đồng bộ, hạ tầng tốt, đáp ứng mô hình sống hiện đại ‘Work - Live - Play’.